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Kommentar zur digitalen Neuausgabe 2019 von «Günstiger bauen»
(20 Jahre nach der erstmaligen Publikation)

siehe Ausführungen bei Kapitel 14

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Inhalt Kapitel 15:

15.1 Pflichtenhefte sind Kunstwerke
15.2 Bausteine von Pflichtenheften
15.3 Weitere Hinweise für die Konzeption von Pflichtenheften

Bei der Behandlung des konventionellen Architektenverfahrens haben wir uns bereits eingehend mit Pflichtenheften befasst. Dabei sind wir zum Schluss gekommen, dass Pflichtenhefte mehr sind als blosse Raumprogramme: Es sind gesamtheitliche Vorgaben für die Projektentwicklung.

Bei Gesamtleistungsausschreibungen kommt nun noch ein weiterer Aspekt hinzu: Hier sind sie nicht nur bloss die Ausgangslage für die Planungsarbeit, sondern gleich die Basis für Gesamtleistungsangebote einschliesslich aller finanziellen Konsequenzen. An Pflichtenhefte sind also sehr viel höhere Anforderungen zu stellen als beim Architektenverfahren. Die Gesamtheit der verlangten Leistungsmerkmale des Bauobjektes sind darin festzuhalten.

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15.1 Pflichtenhefte sind Kunstwerke

Leider gibt es kein Patentrezept, wie aus der Vielzahl von Einzelanforderungen ein Pflichtenheft entstehen soll. Auch die bereits mehrfach zitierte VSGU-Richtlinie für die Durchführung von Totalunternehmer-Submissionswettbewerben ist diesbezüglich keine grosse Hilfe. Relativ vage wird nur gesagt, dass das Pflichtenheft (hier Wettbewerbsprogramm genannt) zu folgenden Themen Angaben enthalten solle: «Grundstück, Investitionsziel, funktionelle Vorgaben, Raumprogramm, Vorgabe bezüglich Qualitätsstandard, spezielle Wünsche und Auflagen des Bauherrn».

Beispiel Einfamilienhaus

Anhand einer alltäglichen Bauaufgabe, eines Einfamilienhauses, wollen wir uns mit dem Dilemma vertraut machen, mit dem man bei der Erstellung von Pflichtenheften konfrontiert ist. Es gilt, die richtige Mischung zu finden zwischen allgemeinen Vorgaben und detaillierten, präzisen Anforderungen. Aus Gründen der Effizienz muss man soweit wie möglich anstreben, mit Begriffen wie «üblicher Standard» oder «mittlerer Standard» die verlangten Eigenschaften einzugrenzen. Viele Bauteile sind damit genügend genau spezifiziert. Der Bauherrschaft eines Einfamilienhauses ist es meistens gleich, wie die Oberflächen von Wänden oder Decken konkret ausgebildet werden, solange die Ausführung einigermassen «üblich» ist. Von einem mittleren Standard kann man beispielsweise dann sprechen, wenn die Wände in den Wohnräumen verputzt sind und in den Schlafräumen mit einer Rauhfasertapete belegt. Rohe, unverputzte Oberflächen dagegen gelten nicht als «üblich».

Es gibt aber auch Bauherrschaften, die wollen nicht das Übliche, sondern etwas ganz Spezielles. Vielleicht sollen aus ästhetischen Gründen alle Oberflächen rein-weiss sein, und zwar im RAL-Farbton 9010. Möglicherweise werden aus ökologischen Gründen keine kunststoffgebundenen Verputze akzeptiert. Alle diese Wünsche müssen als zwingende Spezifikationen im Pflichtenheft stehen.

Bei einem recht grossen Anteil der Bauteile kommt man gar nicht um ein hohes Mass an Präzision bei der Beschreibung herum. Die Bauherrschaft möchte nicht eine «übliche» Küche, sondern eine ganz bestimmte mit umsichtig ausgewählten Apparaten. Auch die Elektroinstallation darf nicht einfach «mittlerer Standard» sein. Die Anforderungen an Steckdosen, Schwachstromversorgung, Telefoninstallation und so weiter sind im Detail anzugeben.

Eine Gratwanderung

Es leuchtet ein, dass ein Laie beim Formulieren derartiger Spezifikationen schnell an Grenzen stösst. Aber auch für Fachleute sind Pflichtenhefte für Gesamtleistungsausschreibungen alles andere als eine triviale Sache. Beim traditionellen Architektenverfahren ist schon das Erstellen einer ganz gewöhnlichen Ausschreibungsunterlage für eine einzelne Arbeitsgattung (z. B. Baumeisterarbeiten) eine solide Leistung. Die Ausschreibung für die Beschaffung eines kompletten Gebäudes ist aber noch eine Stufe höher anzusiedeln. Hier gehört das Verfassen des Pflichtenhefts durchaus in die Kategorie der Kunst. Man befindet sich dabei ständig auf einer Gratwanderung. Einerseits sollen die Anforderungen möglichst offen und lösungsneutral sein, damit keine Entscheide unnötig präjudiziert werden. Die Gesamtleistungsausschreibung soll ja ein Wettbewerb der Ideen sein. Andererseits müssen sie präzise genug sein, damit man die Angebote vergleichen kann und ein Anbieter genau weiss, welche Spezifikationen er zu erfüllen hat. Leistungsmerkmale aller Art sind also genau zu definieren, aber auch nur die, wo es wirklich darauf ankommt. Man kann nicht jede Einzelheit spezifizieren. Das würde Pflichtenhefte mit unhandlichem Umfang ergeben, erstellt mit unverhältnismässigem Aufwand. Der Erfolg des ganzen Abenteuers «Gesamtleistungsausschreibung» hängt somit stark von der Güte des Pflichtenheftes ab.

Eine Erfahrung aus der Industrie

Die Schweizerischen Bundesbahnen SBB haben bei der Konzeption von Pflichtenheften für die Beschaffung von Neigezügen sehr interessante Erfahrungen gemacht (Handelszeitung, Zürich, 23. Mai 1996). Ursprünglich haben sie aufgrund erster Offerten mit Investitionen von 620 Mio. Fr. gerechnet. Für eine zweite Offertrunde sind sie beim Pflichtenheft nochmals radikal über die Bücher gegangen und haben die zuerst vierhundert Vorgaben auf zehn reduziert, «um den Ingenieuren einen gewissen Spielraum zu geben». Als Resultat sind die Offerten auf unter 500 Mio. Fr. zusammengeschmolzen.

Meiner Ansicht nach sind die Verhältnisse im Bauwesen ähnlich. Es ist auch hier zu erwarten, dass die Baukosten geringer sind, je offener die Anforderungen sind und je weniger Vorgaben und Einschränkungen gemacht werden. Ein Preisunterschied von 20% zwischen einem überspezifizierten und einem offenen Pflichtenheft würde mich nicht überraschen.

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15.2 Bausteine von Pflichtenheften

Ein Pflichtenheft kann auf sehr verschiedenartige Weise abgefasst werden. In einfachen Fällen beinhaltet es nur ein Raumprogramm sowie eine knappe Beschreibung des gewünschten Standards. Es ist durchaus möglich, dass man dabei mit drei Seiten auskommt. Es ist auch denkbar, wie im Beispiel der Wohnüberbauung Bostuden in Thun (siehe Abschnitt 14.1 «Der neue Weg: Die Gesamtleistungsausschreibung»; Absatz «Projektoptimierung in radikaler Form»), gar kein Raumprogramm anzugeben und nur eine maximale Nettorendite für die zulässige Nutzung zu fordern.

Bei komplexeren Fällen, etwa einer Fabrik, kann das Pflichtenheft aus umfangreichen Vorgaben und Detailspezifikationen bestehen, die vorgängig im Rahmen der Projektdefinition ausgearbeitet werden. Unter Umständen wird in dieser Vorphase schon der Layout bestimmt, was bereits als Vorstufe einer baulichen Lösung angesehen werden kann.

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Beispiel: Pflichtenheft eines Fabrikneubaus

Anhand eines Fabrikprojektes wollen wir nachfolgend darstellen, welche Bausteine zu einem Pflichtenheft gehören können. Als Demonstrationsobjekt wählen wir einen Betrieb, wo mit grossen Maschinen voluminöse Werkstücke bearbeitet werden. Ein derartiges Bauvorhaben ist für den Zweck der Betrachtung sehr ergiebig.

Bei der Beschreibung des konventionellen Vorgehens haben wir uns bereits mit Projektdefinitionen von industriellen Bauaufgaben befasst (siehe Abschnitt 6.2C «Beispiel Pflichtenheft Fabrik»). Im gewählten Beispiel haben wir das definierte Projekt in einem einzigen Satz wie folgt beschrieben: «Die Endmontage für die Produktelinien A und B sowie die Oberflächenbearbeitung wird in einen Neubau am Standort xy mit 6 000 m2 Bruttogeschossfläche ausgelagert.» Beim normalen Architektenverfahren genügt dieser Stand der Projektdefinition, damit die Bauplaner mit der Projektierung beginnen können. Bei einer Gesamtleistungsausschreibung jedoch müssen die Planungsvorgaben ausführlicher sein. Mindestens die kritischen betrieblichen Abläufe sind während der Projektdefinition bereits im Detail zu planen. Das Pflichtenheft als Resultat der Projektdefinition beinhaltet somit bereits die notwendigen betrieblichen Detailspezifikationen. Dadurch ist gewährleistet, dass die Teilnehmer der Gesamtleistungsausschreibung von den gleichen Anforderungen ausgehen.

Die nachfolgende Darstellung von möglichen Bausteinen von Pflichtenheften kann als Checkliste dienen, vor allem aber als Quelle für Anregungen. Bei den meisten Bauvorhaben sind nur einige der aufgeführten Punkte massgebend.

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Gesamtleistungsausschreibung:
Mögliche Bausteine für Pflichtenhefte (Beispiel Fabrikneubau)

Ausgangslage: Projektdefinition bereits durchgeführt (inkl. Betriebsplanung)

A. Standortbezogene Angaben

  • Baugrund (geologisches Gutachten)
  • vorhandene Erschliessung (Verkehr, Trinkwasser, Löschwasser, Kanalisation, Starkstrom, Telefon, Gas etc.)
  • Standort Bauvorhaben; zukünftige Erweiterungen (gemäss Masterplan)
  • Versorgungskonzept für Gesamtareal

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B. Betriebliche Nutzung, Raumprogramm

  • Layout der betrieblichen Nutzung
  • Raumhöhen; evtl. Schemaschnitt
  • statische Anforderungen (Nutzlasten, Kranlasten)
  • Randbedingungen zur Stützenstellung
  • Medienversorgung der Betriebseinrichtungen (Stark- und Schwachstrom, Abluft,
  • Wasser, Abwasser, Druckluft etc.)
  • Raumklima (betrieblich bedingte Raumtemperaturen etc.)
  • Eigenleistungen (= bauherrenseitige Planungen und Lieferungen)
  • Betriebseinrichtungen im Totalunternehmer-Leistungsumfang (z. B. Krane)
  • Raumprogramm für nicht betriebliche Nutzungen (Verwaltungstrakt etc.)

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C. Anforderungen an Bauelemente des Gebäudes

  • Gebäudehülle (Türen und Tore, Fenster, Sonnenschutz, Dachbelichtung)
  • evtl. spezielle Anforderungen Wärmedämmung
  • nutzungsneutrale Haustechnik (Stark- und Schwachstrom, Heizung, Lüftung, Wärmerückgewinnung, Gebäudeleittechnik etc.)
  • Einzelbauteile wie Böden, Wände, Ausbauelemente etc.
  • Optionen, über die später entschieden wird

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D. Umgebung, Erschliessung

  • Umgebung (Hartflächen, Zaun, Aussenbeleuchtung etc.)
  • Werkleitungen (Starkstrom, Wasser, Kanalisation etc.)
  • Umgebungsbauwerke

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E. Baunebenkosten

  • Bewilligungen, Gebühren, Versicherungen, Pläne und Kopien etc.
  • Honorare (Architekt, Bauingenieur, Haustechnikplaner etc.)

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A. Standortbezogene Angaben

Hier sind im Sinne eines Inventars die Randbedingungen des Standortes aufzulisten. Die Art des Baugrundes sowie die vorhandene Erschliessung (Verkehr, Werkleitungen etc.) sind zu dokumentieren.

Bei bestehenden Arealüberbauungen existiert meistens ein langfristiges Ausbaukonzept (Masterplan). Der Masterplan regelt die Anordnung der Gebäude sowie die grundsätzliche Ausgestaltung der Versorgung (Konzept der Wärmeerzeugung, Lage der Installationskanäle etc.). Das vorgesehene Bauvorhaben soll diesen Leitlinien entsprechen.

Normalerweise ist es nicht nötig, die gesetzlichen Vorschriften anzugeben. Die Wettbewerbsteilnehmer der Gesamtleistungsausschreibung kümmern sich im eigenen Interesse selber um diese Belange.

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B. Betriebliche Nutzung, Raumprogramm

Die nutzungsbedingten Vorgaben an das Bauwerk können hinsichtlich Umfang und Detaillierungsgrad je nach Bauprojekt sehr unterschiedlich abgefasst sein. Bei einer materialflussintensiven Fabrik (Herstellung von grossen Produkten) sind folgende Möglichkeiten denkbar:

Layout der betrieblichen Nutzung

Für das Pflichtenheft wird häufig eine Darstellungsart gewählt, die aus einer Mischform zwischen Detaillayout (Maschinenlayout) und Blocklayout (Abteilungslayout) besteht. Die unkritischen Abteilungen werden soweit wie möglich in Blockform (daher Blocklayout) angegeben und lediglich die kritischen bis ins Detail geplant. Meistens werden im Layout gewisse Flächenreserven vorgesehen für allfällige Kapazitätserweiterungen.

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k15-2a

Ausschnitt aus einem Layoutplan (Mischform Blocklayout / Detaillayout)

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Statische Anforderungen

Zu den statischen Anforderungen gehören die Nutzlasten von Decken und Böden. Es empfiehlt sich, die zulässigen Belastungen nicht zu knapp anzusetzen. Ein weiterer Punkt, der in dieser Rubrik spezifiziert werden kann, sind die Traglasten von Hallenkranen. Extremfälle der Belastung müssen genau beschrieben werden, beispielsweise dann, wenn sich mehrere Krane auf der gleichen Kranbahn befinden.

Raumhöhen

Bei den meisten Bauprojekten genügt es, die minimale lichte Raumhöhe anzugeben. Bei komplexeren Fällen jedoch kann es vorkommen, dass der Schnitt des Gebäudes (lichte Raumhöhen, Kranhakenhöhen etc.) aufgrund der betrieblichen Anforderungen bereits weitgehend bestimmt ist.

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k15-2b

Raumhöhen und Kranhakenhöhen werden durch die betriebliche Nutzung bestimmt

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Medienversorgung der Betriebseinrichtungen

Für Maschinen und Anlagen werden im Pflichtenheft die Anschlusswerte für Medien aller Art angegeben (Stark- und Schwachstrom, Abluft, Druckluft, Wasser, Abwasser etc.). Meist ist dies nicht allzu schwierig. Für die Starkstromversorgung beispielsweise kann die Liste der elektrischen Anschlusswerte (in kW) von einem Betriebselektriker in der Regel problemlos erstellt werden. Wenn bereits vergleichbare ähnliche Anlagen bestehen, kann er vermutlich sogar auf Erfahrungszahlen über den sogenannten Gleichheitsfaktor zurückgreifen, der zur Dimensionierung der Trafoanlage benötigt wird.

Stützenstellung

Bei der Wahl der Stützenstellung muss bei industriellen Bauvorhaben oft ein Kompromiss zwischen ökonomischen Gesichtspunkten und betrieblichen Erfordernissen gefunden werden. Die Stützenstellung mit den geringsten Baukosten ist für betriebliche Nutzungen vielfach unzweckmässig.

Vor allem bei Hallenbauten kommt es in der Praxis recht häufig vor, dass durch die betriebliche Nutzung die Stützenstellung bereits weitgehend festgelegt ist.

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k15-2c

Diese beiden Sägen bestimmen die Stützenstellung massgeblich

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Raumklima

Die nutzungsbedingten Anforderungen an das Raumklima wie Luftwechselzahlen, Lufttemperatur und dergleichen müssen spezifiziert werden. Die Auslegung der Lufttemperatur kann manchmal kontrovers sein. Es ist denkbar, dass für das Personal aus physiologischen Gründen eine Temperatur von 18 Grad genügt. Trotzdem muss die Halle 20 Grad warm sein, weil betriebliche Gründe wie etwa ein Aushärtungsprozess dies erfordern.

Bauherrenseitige Planungen und Lieferungen

In der Regel beschafft die industrielle Bauherrschaft die (vorwiegend mobilen) Maschinen, die sie für die Produktion benötigt, ausserhalb des Totalunternehmer-Werkvertrages mit einem separaten Budget selber. Manchmal ist dieses Vorgehen auch bei einzelnen fest eingebauten Betriebseinrichtungen (Sandstrahlanlage, Spritzkabine etc.) sinnvoll. Der grössere Teil der Betriebseinrichtungen jedoch wird mit Vorteil ins Leistungspaket des Totalunternehmers eingeschlossen. Die betreffenden Positionen wie Krane, Druckluftanlage, Verschieberegale und dergleichen sind genau zu spezifizieren.

Später werden wir näher auf den Aspekt der bauherrenseitigen Planungen und Lieferungen (Eigenleistungen) eingehen (siehe Abschnitt 15.3 «Weitere Hinweise für die Konzeption von Pflichtenheften»; Absatz «Eigenleistungen»)

Nichtbetriebliche Nutzungen

Normalerweise gibt es bei einer Fabrik immer auch Nutzungsbereiche wie Büros, Garderoben oder technische Zentralen, die nicht Teil eines betrieblichen Ablaufes sind und beliebig angeordnet werden können. Diese nichtbetrieblichen Nutzungen werden in Form eines normalen Raumprogrammes spezifiziert.

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C. Anforderungen an Bauelemente des Gebäudes

In diesem Abschnitt legen wir die Anforderungen fest, die sich auf das Gebäude an und für sich beziehen und keinen direkten Bezug zur Nutzung haben. Die Spezifikationen können jeden Bauteil eines Bauwerkes betreffen.

Gebäudehülle

Hier wird definiert, welche Anforderungen die Gebäudehülle zu erfüllen hat. Über die architektonische Gestaltung von Fassade und Dach wird dabei nichts ausgesagt. Einige Beispiele:

• Türen und Tore
Bei Industriegebäuden werden die Anforderungen in der Regel genau formuliert (Beispiel: automatisches, schnelles Sektionalhubtor mit 2.50 m lichter Durchfahrtshöhe).

• Sonnenschutz
Die Anforderungen beinhalten hier Aspekte wie Art und Bedienung des Sonnenschutzes. Möglicherweise muss auch festgelegt werden, ob auf der Nordfassade ein Sonnenschutz vorzusehen ist oder darauf verzichtet wird.

• Belichtung
Dieser Punkt spielt vor allem bei Hallen eine Rolle. Beispielsweise kann angegeben werden, für welchen Flächenanteil der Dachfläche transparente Lichtbänder vorzusehen sind.

Haustechnik

Bei diesem Punkt geht es um die nutzungsneutrale, gebäudegebundene Haustechnik. Die anlagengebundene Versorgung ist bereits weiter oben aufgeführt (Medienversorgung der Betriebseinrichtungen). Manchmal sind die beiden Bereiche nicht genau auseinanderzuhalten. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn eine industrielle Hallenheizung so konzipiert wird, dass sie gleichzeitig zur Lüftung von Betriebsprozessen verwendet werden kann (System «Fläkt»).

Einzelbauteile

Hier können allfällig notwendige Qualitätsmerkmale von bisher noch nicht behandelten Bauteilen festgehalten werden. Bei einem Hallenboden beziehen sich die Anforderungen etwa auf Härte, Verschleissfestigkeit, Staubfreiheit und dergleichen. Für eine Hallenwand können schallschluckende Eigenschaften gefordert werden. In beiden Fällen bleibt die technische Lösung aber offen.

Manchmal werden bestimmte Konstruktionen oder Ausführungsarten explizit vorgeschrieben. So ist denkbar, dass für eine Stahlkonstruktion eine Verzinkung gewünscht wird anstelle eines normalen Rostschutzanstrichs. Vielleicht werden sogar Produkte oder Lieferanten vorgegeben. Wenn ein Unternehmen bereits mehrere Lifte des Herstellers A hat, ist es im Hinblick auf den Unterhalt naheliegend, auch beim neuen Bauvorhaben den gleichen Lieferanten zu berücksichtigen.

Optionen

Vielfach gibt es bei der Abfassung des Pflichtenheftes Positionen, bei denen man sich über die Anforderungen noch nicht schlüssig ist. Man will es vom Preis abhängig machen, welche Ausführung realisiert wird. So kann beispielsweise ein Mehrpreis für ein Fassadenprofil in Alu anstelle der Standardausführung in Blech als Option formuliert werden. Entschieden wird erst zu einem späteren Zeitpunkt, welche Variante gewählt wird.

Optionen sind verwandt mit Budgetpreisen (siehe dazu auch Abschnitt 12.3 «Der Generalunternehmer-Werkvertrag»; Absatz C «Preisbestimmung»). Bei letzteren ist die Art der Ausführung noch nicht bestimmt. Bei Optionen jedoch sind Varianten der Ausführung genau definiert, aber es wird noch offengelassen, welche der Varianten gewählt wird.

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D. Umgebung, Erschliessung

In diesen Abschnitt gehört die Umgebungsgestaltung wie Strassen, Grünflächen und Plätze, ferner alle Werkleitungen (Kanalisation etc.) sowie allfällige Umgebungsbauwerke (Gartenhäuschen, Garagen, Veloständer etc.). Erfahrungsgemäss ist in diesem Bereich das Pflichtenheft häufig lückenhaft, was zu erheblichen Nachforderungen führen kann.

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E. Baunebenkosten

Hier sind alle Baunebenkosten aufzulisten, die in den Werkpreis einzuschliessen sind. Speziell bei den Gebühren und Versicherungen sind klare Abmachungen nötig, da die entsprechenden Kosten erheblich sein können.

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Administrative Regelungen

Neben den oben aufgeführten eigentlichen Bausteinen gehören diverse administrative Regelungen in ein vollständiges Pflichtenheft. Bei Projekten der öffentlichen Hand muss diesbezüglich ein erheblicher Aufwand getrieben werden, um nicht Rekurse zu provozieren. Im Unterschied dazu hat man es bei Bauaufgaben der Privatwirtschaft einfacher. An folgende Punkte ist zu denken (vgl. dazu auch: VSGU, Empfehlungen, Seite 4 ff.):

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Die wichtigsten administrativen Regelungen in Pflichtenheften

  • Terminlicher Ablauf
  • Umfang der Unterlagen für das Angebot (Prinzip: nur soviel wie nötig)
  • Formale Aufbereitung der Unterlagen (z. B. Massstab der Pläne)
  • Gewichtung der Beurteilungskriterien
  • Vertragsbedingungen (z. B. Mustervertrag des VSGU einschliesslich der Allgemeinen Vertragsbedingungen AVB)

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Umfang von Pflichtenheften

Die in diesem Kapitel dargestellte Checkliste für das Pflichtenheft mag umfangreich erscheinen. Daraus sollte man aber nicht den Schluss ziehen, dass auch das Pflichtenheft selber ein dickes Buch sein müsse. Das Gegenteil ist der Fall. Ein kurzes, aber prägnantes Pflichtenheft ist ein Zeichen von Qualität. Selbst für eine komplexe Fabrik kann man sich auf einen Textumfang von zehn bis zwanzig Seiten beschränken. Nicht eingerechnet in dieser Zahl sind die Planbeilagen (Layouts, Skizzen für den Gebäudeschnitt etc.).

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15.3 Weitere Hinweise für die Konzeption von Pflichtenheften

In diesem Kapitel greife ich einige Spezialfragen auf, die sich häufig bei der Konzeption von Pflichtenheften stellen.

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Spezifikationslücken

Ein lückenloses Pflichtenheft ist eine ganz wesentliche Voraussetzung für einen Projektablauf ohne Streitigkeiten unter den Vertragsparteien. Es ist zwar kaum möglich, alle notwendigen Spezifikationen bereits im Pflichtenheft im Detail verbindlich anzugeben. Einzelne Anforderungen werden sich erst im Verlaufe der Projektentwicklung klären. Es gibt somit Positionen im Pflichtenheft, die mit Unsicherheiten behaftet sind. Wie begegnet man diesen?

Am besten behilft man sich damit, dass man die wahrscheinlichste Art der Ausführung so gut wie möglich beschreibt. Dies ist wesentlich besser, als gar keine Angaben zu machen. Von einer gesicherten, definierten Ausgangslage aus ist es relativ einfach, Projektänderungen vorzunehmen. Ärger dagegen ist vorprogrammiert, wenn man im Pflichtenheft gar keine Anhaltspunkte findet.

Es sind nicht bei allen Projekten die gleichen Bauteile empfindlich auf Aenderungen. Bei industriellen Bauvorhaben beispielsweise ist besondere Vorsicht angebracht bei der Medienversorgung von Betriebseinrichtungen oder bei Spezialfundamenten von schweren Maschinen. Generell anfällig auf Änderungen sind auch die Umgebungsarbeiten.

Bei fehlenden Spezifikationen für einzelne Bauteile wird sich der offerierende Totalunternehmer vermutlich damit behelfen, dass er einen sogenannten Budgetpreis (siehe dazu auch Abschnitt 12.3 «Der Generalunternehmer-Werkvertrag»; Absatz C «Preisbestimmung») für die fragliche Position in seine Offerte aufnimmt. Sofern die Budgetpreise zusammengezählt nur einen kleinen Teil des Gesamtpreises ausmachen, ist dagegen nichts einzuwenden. Zu gross darf dieser Anteil aber nicht werden, weil sonst der Grundgedanke des Gesamtleistungsmodells allmählich ausgehöhlt wird.

Der Grundsatz, dass Werkverträge mit Pauschalpreisen auf lückenlos definierten Leistungen beruhen sollen, findet man auch in der SIA-Norm 118. Diese «Handwerkernorm» bezieht sich allerdings primär auf konventionelle Werkverträge mit Einzelunternehmern, weniger auf Totalunternehmerverträge. Aus ihr geht hervor, dass Pauschalpreise nur «auf Grund vollständiger und klarer Unterlagen (detaillierte Baubeschreibung, Pläne und dergleichen)» vereinbart werden sollen (Art. 40.2 SIA 118).

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Energiekonzept

In den meisten Fällen verlangt die Bauherrschaft hinsichtlich des Energieverbrauchs nur, dass die gesetzlichen Anforderungen einzuhalten sind. Es ist aber denkbar, wesentlich anspruchsvollere Zielwerte vorzugeben und ins Pflichtenheft aufzunehmen. Ambitionierte (meist professionelle) Bauherrschaften arbeiten zu diesem Zweck vorgängig ein umfassendes Energiekonzept aus (siehe Abschnitt 9.3D «Das Energiekonzept»; Absatz «Die traditionelle Planung auf den Kopf stellen?»).

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Eigenleistungen

Bei vielen Bauvorhaben werden gewisse Bestandteile des Projektes von der Bauherrschaft geliefert oder ausgeführt. Wir bezeichnen diese selbst erbrachten Leistungen als Eigenleistungen. Sie sind im Pflichtenheft für die Gesamtleistungsausschreibung genau zu bezeichnen. Art und Umfang der bauherrenseitigen Leistungen können je nach Projekt sehr unterschiedlich sein. Bei einem Einfamilienhaus beispielsweise sind die Malerarbeiten typische Eigenleistungen. Bei einem Verwaltungsgebäude ist es denkbar, dass sich die Bauherrschaft in eigener Verantwortung etwa um das Mobiliar kümmert.

Wir betrachten den Aspekt der Eigenleistungen vertieft am Beispiel der Betriebseinrichtungen einer Fabrik. Die Bauherrschaft beschafft einen unterschiedlich grossen Anteil davon häufig selber. Sie hat auf diesem Gebiet nämlich ein Know-how, das ein Dritter selten hat. Im Pflichtenheft sind die Grundsätze zu regeln, wie diesbezüglich die Aufgaben und Kompetenzen zwischen Totalunternehmer und Bauherr abgegrenzt werden. Denkbar ist folgendes Konzept:

Grundsatz 1

Alle Bauarbeiten werden im Normalfall durch den Totalunternehmer erbracht. Zu seinem Vertragsumfang gehören somit sämtliche Leistungen der Unternehmer, die üblicherweise dem Baugewerbe zugerechnet werden. Neben den eigentlichen Gebäudekosten (BKP 2) fällt auch ein grosser Teil der Betriebseinrichtungen (BKP 3) unter diese Definition (z. B. Medienversorgung von Maschinen).

Grundsatz 2

Fest eingebaute Betriebseinrichtungen werden auch durch den Totalunternehmer geliefert. Indem man diese Leistungen ins Totalunternehmerpaket integriert, reduziert man die Schnittstellen, die zwischen Bauherrschaft und Totalunternehmer definiert werden müssen. Ein Beispiel von fest eingebauten Betriebseinrichtungen sind Krane. Eine sinnvolle Vereinbarung kann darin bestehen, dass die Bauherrschaft die genauen Spezifikationen festlegt und der Totalunternehmer sich um alle übrigen Aspekte kümmert (Einkauf, Anschlüsse, Bewilligungen, Bauleitung etc.).

Grundsatz 3

Die Bauherrschaft beschafft nur das selber, worüber sie allein das Know-how hat. In diese Kategorie fallen in der Regel die (eher mobilen) Produktionsmaschinen (inkl. Steuerungen), aber auch einzelne festinstallierte Anlagen (z. B. für die Oberflächenbehandlung). Meistens liegen bei diesen Maschinen und Betriebseinrichtungen die schwierigsten planerischen Probleme des ganzen Projektes. Ein Beispiel einer festinstallierten Betriebseinrichtung ist eine automatisierte Lackieranlage. Es dürfte sinnvoll sein, dass die Bauherrschaft die technische Lösung bestimmt und die Anlage auch selber über das eigene Budget einkauft. Der Totalunternehmer kümmert sich um die bautechnischen Aspekte (Spezialfundament, Medienanschlüsse, Dachaufbauten etc.), holt Bewilligungen ein und leitet die Montage.

Gemäss diesen drei Grundsätzen beträgt der Anteil der Beschaffungen, die durch die Bauherrschaft selber getätigt werden und nicht Teil des Leistungsumfangs des Total-unternehmers sind, bei einer Maschinenfabrik etwa 20 bis 35% des gesamten Investitionsbetrages.

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Risikofaktoren

Mit einem Totalunternehmer-Werkvertrag kann die Bauherrschaft bekanntlich die Risiken der Bauausführung minimieren. Die Erfahrung zeigt, dass in der Praxis zunehmend mehr Risiken von der Bauherrschaft auf den Totalunternehmer als Werkvertragspartner überwälzt werden.

Möglicherweise gibt es nun aber Elemente eines Projektes, wo die Risikoübernahme nicht von vornherein klar ist und wo im Rahmen der Vertragsverhandlungen eine massgeschneiderte Lösung gefunden werden muss. Es ist nützlich, diese Verhandlungspunkte im Pflichtenheft aufzulisten.

Ein verbreitetes Beispiel eines Risikofaktors ist der Baugrund. In den Allgemeinen Vertragsbedingungen zum VSGU-Mustervertrag ist festgehalten, dass der Generalunternehmer im Normalfall nur diejenigen Risiken des Baugrundes übernimmt, die aus den Vertragsunterlagen hervorgehen (Art. 13. 1 AVB). Oft stützt man sich dabei auf ein geologisches Gutachten.

Nun ist es so, dass die Beschaffenheit eines Baugrundes nie mit völliger Sicherheit aufgrund vorgängiger Untersuchungen prognostiziert werden kann. Ein Restrisiko bleibt immer. (Allerdings muss es nicht gleich die Tragweite der sogenannten Pioramulde im Gotthardmassiv haben, welche nicht unwesentlich über das Schicksal des neuen Basistunnels entschied). Bei einer gewöhnlichen Baugrube im Hochbau stellt sich etwa die Frage, wie gut einige ausgewählte Bodenproben eines geologischen Gutachtens die tatsächliche Beschaffenheit des Baugrundes wiedergeben. Es ist immer möglich, dass besonders ungünstige Zonen erst beim Aushub entdeckt werden oder dass ein Hang mehr rutscht, als ursprünglich angenommen worden ist.

Man kann sich durchaus einen Generalunternehmer-Werkvertrag vorstellen, bei dem alle Risiken des Baugrundes eingeschlossen sind. Dabei kommt der Generalunternehmer als Werkvertragspartner allerdings nicht darum herum, für die Abdeckung der Unwägbarkeiten eine gewisse finanzielle Reserve in den Werkpreis einzurechnen.

Will das die Bauherrschaft? Je nach ihrer Risikoneigung kann es für sie vorteilhafter sein, das Restrisiko des Baugrundes selber zu tragen. In diesem Fall wird für allfällige Baugrundverbesserungen lediglich ein Budgetpreis (siehe dazu auch Abschnitt 12.3 «Der Generalunternehmer-Werkvertrag»; Absatz «C. Preisbestimmung») in den Werkvertrag eingesetzt, im übrigen aber werden die Kosten nach Ergebnis abgerechnet.

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Von den Grenzen des reinen Wettbewerbs der Ideen

Die Gesamtleistungsausschreibung soll ein Wettbewerb der Ideen sein. Die Grundidee des Verfahrens besteht darin, nur allgemeine Anforderungen zu formulieren und die Lösung sowenig wie möglich zu präjudizieren. In der Einleitung zum Teil III haben wir ein exemplarisches Beispiel eines derartigen offenen Pflichtenheftes betrachtet (Wohnsiedlung Bostuden in Thun; siehe Abschnitt 14.1 «Der neue Weg: Die Gesamtleistungsausschreibung»; Absatz «Projektoptimierung in radikaler Form»).

In der Praxis kommt man allerdings gelegentlich nicht darum herum, im Pflichtenheft bereits Elemente der Lösung ziemlich detailliert vorzugeben.

Regelung beim VSGU-Modell

Beim VSGU-Modell der Gesamtleistungsausschreibung ist ausdrücklich die Möglichkeit erwähnt, dass vor dem Totalunternehmerwettbewerb ein Ideenwettbewerb (unter Planern) durchgeführt werden kann. Das Resultat des Ideenwettbewerbs ist für die Totalunternehmer wegleitend. Sie müssen ihr Projekt somit auf einem bereits bestehenden «schematischen Vorprojekt» aufbauen (VSGU, Empfehlung, Seite 1).

Wenn allerdings bereits ein fertiges Projekt vorliegt (mit ausgearbeiteten Projektplänen), kann nicht mehr von einem Gesamtleistungswettbewerb gesprochen werden. Auch wenn der Generalunternehmer die Ausführungspläne selber erstellt, betrachtet man das Verfahren als reinen Preiswettbewerb.

Beispiel Fabrikneubau

Das andere einleitende Beispiel des Teils III (Fabrikneubau: siehe Abschnitt 14.3B «Die Praktikermethode»; Absatz «Ein Beispiel für die Praktikermethode») stellt das Gegenteil eines offenen Pflichtenheftes dar. Bei dieser Gesamtleistungsausschreibung nach der Praktikermethode wird die bauliche Konzeption des Fabrikprojekts durch das Pflichtenheft weitgehend vorbestimmt. Die Gesamtheit der Spezifikationen kann durchaus als «schematisches Vorprojekt» bezeichnet werden. Durch den Layout ist die Anordnung der Bauvolumen (Gebäudelänge und -breite, Stützenstellung) festgelegt. Der Spielraum für die Lösungssuche ist viel kleiner als bei einem normalen Architektenwettbewerb. Trotzdem bestehen noch erhebliche Freiheitsgrade für die Projektoptimierung. Sie beinhalten Aspekte wie Bauprozess, Statik, Gebäudehülle, Konzepte der Haustechnik und weitere mehr.

Wäre es nicht auch möglich, den Wettbewerb der Ideen auch bei einer Fabrik viel weiter zu fassen? Grundsätzlich steht dem nichts entgegen. An und für sich ist es denkbar, auch bei einem Industriebetrieb nur das absolute Minimum an Randbedingungen für die Gesamtleistungsausschreibung vorzugeben. Ein Gerüst an Eckdaten zu Herstellmengen, Technologien und Deckungsbeiträgen würde genügen, um eine Fabrik zu spezifizieren. Die betriebliche Lösung wäre in diesem Fall, wie es bei Logistikgebäuden der Normalfall ist, komplett dem Anbieter überlassen. Für die Bauherrschaft wäre es sehr aufschlussreich, unterschiedliche betriebliche Lösungskonzepte vergleichen zu können.

Diese radikale Art der Gesamtleistungsausschreibung mit minimalen Vorgaben scheitert nicht an theoretischen Erwägungen, sondern häufig an der fehlenden Zeit der firmeninternen Personen, die für die Betriebsplanung zuständig sind. Meistens wird die Betriebsplanung nämlich in enger Zusammenarbeit zwischen externen Planungsfachleuten und internen Spezialisten durchgeführt. Letztere sind oft Personen aus der Linienorganisation, die schon nur durch eine normale Betriebsplanung sehr stark belastet sind. Es wäre kaum denkbar, die betrieblichen Belange durch konkurrierende (externe) Teams gleich doppelt oder mehrfach zu untersuchen.

Die Lösung besteht daher oft darin, sich auf eine einzige Betriebsplanung zu beschränken und deren Resultate für die bauliche Projektentwicklung als zwingende Randbedingung fest vorzugeben.

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