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9.4 Annex: Planen und sparen beim Einfamilienhaus

In diesem Abschnitt befassen wir uns etwas näher mit der kostenbewussten Konzeption von Einfamilienhäusern, der wohl häufigsten Bauaufgabe überhaupt. Die Anregungen sind in erster Linie als Denkanstösse zu verstehen. Die Bauherrschaft soll in die Lage versetzt werden, gegenüber den Planern kritische Fragen zu stellen und allenfalls ein fruchtbares Gespräch auszulösen. Im Hinblick auf eine lebhafte Diskussion vertrete ich teilweise vielleicht auch etwas provokative Ansichten.Kaum einer der Ratschläge ist neu. Im Wohnungsbau ist ast alles schon einmal ausprobiert worden, und gerade in bezug auf das Kostensparen gibt es ausgesprochen viel Anschauungsmaterial. Sparen ist für Fachleute, die ein tiefes Verständnis für die praktischen Belange des Bauens haben, an sich trivial: Zum Repertoire gehören ein vernünftiges Raumprogramm, ein vornehm zurückhaltender Entwurf, ausführungsgerechte Konstruktionen und eine gewisse Selbstbeschränkung beim Luxus. Es geht somit nicht um bahnbrechende Erfindungen, exotische Bautechniken oder neue Materialien.

Das abgebildete Wohnhaus des damaligen Stadtbaumeisters Otto Schaub von Biel aus dem Jahre 1930 zeigt, dass diese Postulate seit über sechzig Jahren bekannt sind. Das Bauwerk weist die klaren Gestaltungsmerkmale des Neuen Bauens auf. Ich wage zu behaupten (auch auf die Gefahr hin, mich bei einigen Lesern unbeliebt zu machen), dass es in formaler Hinsicht immer noch zum Besten gehört, was das schweizerische Einfamilienhausschaffen dieses Jahrhunderts zu bieten hat.

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Wohnhaus des Bieler Stadtbaumeisters Otto Schaub von 1930 – ein Pilotprojekt für kostensparendes Bauen 

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Etwas will dieser Annex nicht sein: ein Lehrbuch für Entwurf und Konstruktion von Einfamilienhäusern. Er enthält keine Anleitung, wie ein Bauherr autodidaktisch ein Häuschen entwerfen kann. Alles, was ein Laie plant, lässt sich zwar irgendwie bewohnen – aber das Produkt eines zünftigen Architekten ist halt doch etwas ganz anderes.

Die privilegierte Betrachtung von freistehenden Einfamilienhäusern ist nicht so zu verstehen, dass ich diese Bauform vor allen anderen befürworte. Im Gegenteil bin ich der Meinung, dass nach Möglichkeit bodensparende, verdichtete Siedlungskonzepte gefördert werden sollten. Die vertiefte Behandlung von Einfamilienhäusern hat ihre Ursache darin, dass es (im Unterschied beispielsweise zu Reihenhäusern) vor allem hier sogenannte Laien sind, welche die Bauherrenrolle wahrnehmen müssen.

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A. Kostenrichtwerte

In diesem ersten Absatz gehen wir anhand von Einfamilienhäusern in massiver Bauweise näher auf den Zusammenhang zwischen der Grösse und den Kosten ein. Die Kostenrichtwerte beziehen sich auf die weitaus häufigste Variante des freistehenden Einfamilienhauses, nämlich die unterkellerte Ausführung mit einem Erdgeschoss und einem ausgebauten, praktisch gleich grossen Obergeschoss. In der Regel weisen hier die Räume im Obergeschoss Dachschrägen auf.

Hausgrössen

Als Mass für die Grösse des Hauses verwenden wir eine Zahl, die auch für Laien einfach zu berechnen ist, nämlich die oberirdische Geschossfläche. Diese setzt sich zusammen aus den Geschossflächen ( = Aussenabmessungen des Gebäudes) von Erdgeschoss und Obergeschoss.

Eine verwandte Kennzahl ist die sogenannte Bruttogeschossfläche (BGF). Diese baurechtliche Grösse ist meist etwas kleiner als die oberirdische Geschossfläche, weil beispielsweise reine Abstellräume und gewisse Flächen unter Dachschrägen nicht unter den juristischen Begriff der Bruttogeschossfläche (BGF) fallen. – Von den oberirdischen Geschossflächen zu unterscheiden sind die (normalen) Geschossflächen (GF) gemäss der SIA-Norm 416. Hier wird die Fläche des Kellers ebenfalls zu den Geschossflächen gezählt.

In der Tabelle der Kostenrichtwerte auf der nächsten Seite sind drei Hausgrössen aufgeführt. Das kleinste Haus (Typ I) entspricht mit einer Gebäudegrundfläche von 65 m2 etwa der Minimalausführung eines freistehenden Einfamilienhauses. Es enthält im Normalfall 4 Zimmer, wobei diese im Obergeschoss je nach Entwurf auch sehr klein sein können (Kinderzimmer kaum grösser als 10 m2). Auch der Estrich ist knapp. Der Typ II mit 5 Zimmern ist für eine vier- bis fünfköpfige Familie schon recht geräumig. Der Typ III schliesslich lässt mit 240 m2 (oberirdischer) Geschossfläche kaum mehr Wünsche offen.

In der Tabelle sind neben den Geschossflächen noch zwei weitere häufig verwendete Kennzahlen zur Grösse aufgeführt: die Wohnflächen (netto) und die Bauvolumen. Für Laien ist die (Netto-) Wohnfläche weitaus die anschaulichste Grösse. Ähnlich wie bei einer Mietwohnung ist es die Fläche, die zum Wohnen effektiv zur Verfügung steht (also ohne Wandquerschnitte, vertikale Installationszonen etc.). Allerdings ist es ziemlich aufwendig, die Netto-Wohnfläche zu berechnen. Bei den Beispielen in der Tabelle behelfen wir uns mit einem groben Erfahrungswert. Wir gehen davon aus, dass von den (oberirdischen) Geschossflächen 8% abgezogen werden müssen, um die Netto-Wohnflächen zu erhalten. Je nach Projekt (Grundriss, Wandstärken, Dachneigung etc.) kann dieser Wert grösser oder kleiner sein.

Ähnlich aufwendig zu berechnen wie die Wohnfläche ist das Bauvolumen gemäss SIA 116 (siehe Abschnitt 10.2A «Die kubische Berechnung»). Der Tabelle ist zu entnehmen, dass das kleinste Einfamilienhaus vom Typ I etwas über 500 m3 Bauvolumen umfasst und das grösste 1 000 m3. Dazwischen liegt der Typ II mit 750 m3.

Kostenberechnung

Anhand der flächenbezogenen Kostenrichtwerte werden in der Tabelle aus den (oberirdischen) Geschossflächen zunächst die Gebäudekosten (BKP 2) ermittelt. Um einen Anhaltspunkt für die gesamten Anlagekosten zu erhalten, setzen wir die übrigen Kosten (insbesondere Umgebung und Baunebenkosten) mit einem geschätzten Anteil von 15% der Gebäudekosten (Erfahrungswert) in die Rechnung ein.

Kubikmeterpreis

In der Tabelle sind ebenfalls die Kubikmeterpreise aufgeführt. Es zeigt sich hier die gleiche Grundtatsache wie beim flächenbezogenen Kostenrichtwert, dass sie um so tiefer sind, je grösser das Bauobjekt ist.

Interessant ist ein Vergleich der angegebenen Kubikmeterpreise mit dem «Standard»-Kubikmeterpreis des sogenannten Index-Hauses (siehe Abschnitt 1.4 «Ein Beispiel zur Bandbreite der Kosten»). Das mittelgrosse Typenhaus (Typ II) weist einen ähnlichen Kubikmeterpreis auf wie das Indexhaus. Beim kleinen Haus dagegen (Typ I) ist er rund 10% höher. Das grosse Haus (Typ III) hat einen eher günstigeren Kubikmeterpreis.

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Kostenrichtwerte von freistehenden Einfamilienhäusern (Teil 1: Tabelle)

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Kostenkurven

In der folgenden Abbildung ist der oben erläuterte Zusammenhang zwischen der Gebäudegrösse (Geschossfläche oberirdisch) und dem Kostenrichtwert dargestellt. Zusätzlich zur Kostenkurve von Einfamilienhäusern normaler Ausführung sind noch zwei weitere Kurven aufgezeichnet: eine für Häuser der gehobenen Preisklasse sowie eine für Sparhäuser.

Die teurere Klasse interessiert uns in diesem Buch nicht. Es gibt tausend Wege, aufwendig und teuer zu bauen. Eine hierzulande sehr beliebte Möglichkeit sind die sogenannten Landhäuser. Sie zeichnen sich aus durch komplizierte Dächer, rein dekorative Verzierungen (z. B. Riegelimitationen) oder aufwendige Ausbildungen von Oeffnungen (Sandsteinverkleidungen, Jalousien, Fenster mit vielen Sprossen).

Sehr interessiert sind wir dagegen am Sparpfad. Es ist durchaus möglich, individuell konzipierte Einfamilienhäuser zu bauen, die weniger kosten als die in der Tabelle angegebenen normalen Ausführungen.

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Kostenrichtwerte von freistehenden Einfamilienhäusern
(Teil 2: Kostenkurven)

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B. Grundsätzliches zu Hausgrösse und Raumprogramm

Die Grösse eines Wohnhauses richtet sich nach den Wohnbedürfnissen seiner Bewohner. Wenn ihre Ansprüche hoch sind, gibt es ein grosses Haus, andernfalls ein kleineres. Das Raumprogramm als listenartige Darstellung dieser Wohnwünsche ist somit eine nicht diskutable Vorgabe für die Entwicklung des Projektes, sofern (und diese Einschränkung ist wesentlich) die Bauherrschaft über die finanziellen Auswirkungen ihrer Bedürfnisse im Bilde ist. Das Raumprogramm ist ein Kernelement des Pflichtenhefts und enthält, auch wenn die Raumansprüche sehr hoch sind, kein Kostensparpotential. Trotzdem ist es nützlich, bei der Abfassung des Pflichtenheftes die folgenden Tatsachen zu kennen.

Die Schweiz im internationalen Vergleich

In der Schweiz sind die Flächenansprüche beim Wohnen im allgemeinen sehr hoch, wenn man sie mit dem Ausland vergleicht (Tages-Anzeiger, Zürich, 15. Februar 1995). Im gesamtschweizerischen Mittel beträgt die Wohnfläche 39 m2 pro Person. Lediglich in den USA ist der Wert deutlich höher (59 m2 pro Person). Leicht darüber liegen ferner einige skandinavische Länder wie Dänemark und Schweden (43 resp. 42 m2). In den meisten Ländern jedoch ist der Flächenbedarf tiefer, beispielsweise in Holland oder Frankreich (28 resp. 29 m2 pro Person).

Grösse allein ist nicht teuer

Der Kostenspareffekt der Verkleinerung der Wohnflächen wird vielfach überschätzt. In der Tabelle mit den Kostenrichtwerten von freistehenden Einfamilienhäusern(oben) sehen wir, dass sich die Gebäudekosten der Häuser nicht proportional zur Grösse verhalten. Die Kostenkennwerte (Quadratmeterpreis resp. Kubikmeterpreis) sind beim kleinen Haus höher als beim grossen. Eine Verkleinerung des Hauses um angenommen zehn Prozent reduziert daher die Baukosten nur um vielleicht fünf Prozent. Der Grund ist der, dass durch die Verkleinerung in der Regel die teuren Bauteile (Fassaden, Sanitärräume, Küche etc.) nur geringfügig oder überhaupt nicht betroffen sind. Das Resultat einer (flächenbedingt) massiven Verschlechterung des Wohnwertes ist somit nur ein bescheidenes Ergebnis bei den Kosten.

Aus diesem Grund empfehle ich, bei den Flächen nicht allzu knauserig zu sein. Es ist viel sinnvoller, zuerst alle anderen Sparmöglichkeiten auszuschöpfen und erst dann, wenn es nicht mehr anders geht, die Wohnflächen zu reduzieren.

Der Spartip aus der Weltliteratur

Gebildete Bausachverständige führen gelegentlich keinen Geringeren als den grossen Schiller an, um für ein Masshalten bei den Wohnflächen zu plädieren. Schon dieser Dichter habe schliesslich gesagt, Platz sei in der kleinsten Hütte.

Etwas frivol ist bei diesem unvollständig wiedergegebenen Zitat allerdings, dass Schiller beim Schmieden des Verses keineswegs vom Flächenbedarf für normale Wohnzwecke ausgegangen ist, sondern eine lustbetonte Form des gelegentlichen Zusammenseins im Sinne gehabt hat.

«Raum ist in der kleinsten Hütte
Für ein glücklich liebend Paar.»
(Schiller)

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C. Flexibilität

Gute Wohnbauten zeichnen sich dadurch aus, dass sie die Wohnbedürfnisse der Nutzer in möglichst hohem Masse abzudecken vermögen, heute und morgen. Diese Forderung gilt auch für Einfamilienhäuser. Eine Beschäftigung mit der Zukunft ist daher für jeden Bauherrn unerlässlich. Wodurch dürften sich die zukünftigen Wohnanforderungen aber von den heutigen unterscheiden?

Ein erster Trend sind die wirtschaftlichen Perspektiven. Die Realeinkommen breiter Bevölkerungskreise stagnieren oder gehen zurück. Einzelne Wohneigentümer werden daher die Gelegenheit ergreifen, einen nicht benötigten Teil der Wohnung (Zimmer, Studio etc.) zu vermieten.

Eine weitere Entwicklung ist die zunehmende Heimarbeit. Immer mehr Personen arbeiten dort, wo sie wohnen. Einige arbeiten ganz zu Hause, etwa Büroangestellte («Telearbeit»), andere haben hier ein zusätzliches Büro (z. B. Aussendienstpersonal). Stark zunehmen dürften auch die (unfreiwillig) Selbständigen aller Art, die sich mit Gelegenheitsaufträgen über Wasser halten. Alle diese Personen brauchen in oder bei ihrer Wohnung Räume, die sich für gewerbliche Zwecke gut eignen.

Ein letzter Trend ist die zunehmende Freizeit. Nicht wenige der dadurch ausgelösten Aktivitäten (anspruchsvolle Indoor-Hobbies; Weiterbildung; Nebenerwerb aller Art) rufen nach zusätzlichen Räumen.

Zu diesen neuen Einflüssen gesellen sich die schon lange bekannten demographischen und gesellschaftlichen Entwicklungen (weniger Normalfamilien, grösserer Anteil Aeltere etc.), die ebenfalls Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse haben. Die Gesamtheit der Trends lassen den Schluss zu, dass es in Zukunft noch wichtiger sein wird als heute, die Wohnungen unterschiedlich nutzen zu können.

Mit den folgenden einfachen Mitteln, die nicht viel kosten, wird die Flexibilität gefördert.

Nutzungsneutrale Räume

Die Räume sollen so konzipiert sein, dass sie für eine grosse Bandbreite möglicher Nutzungen geeignet sind (Kinderzimmer, Elternzimmer, Arbeitsraum etc.). In der Literatur wird dafür eine Grösse von 3.40 m x 4.20 m = 14.3 m2 angegeben, die mir vernünftig erscheint. (Quelle: Albers, M. et. al., 1988: Wohnungen für unterschiedliche Haushaltformen, Schriftenreihe Wohnungswesen Band 42, Bern).

Wohnküche

Die Gestaltung einer genügend grossen Wohnküche (Fläche ab 12 m2) erlaubt es, auf ein übergrosses Wohnzimmer zu verzichten. Dadurch wird auch dieses zu einem abschliessbaren, vielfältig nutzbaren Mehrzweckraum.

Intelligente Erschliessung

Die Erschliessung des Gebäudes ist so zu konzipieren, dass Teile des Hauses separat vermietet werden können (Achtung, Schallschutz) oder für Gewerbezwecke (Büros) nutzbar sind. Dies lässt sich unter anderem dadurch erreichen, dass man mehrere Eingänge schafft oder das Treppenhaus abgeschlossen ausbildet (nicht offen zum Wohnbereich), damit ein ungestörter Zugang in obere Geschosse oder ins Untergeschoss möglich ist.

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D. Konstruktionsprinzip: Leichtbau oder Massivbau?

Traditionellerweise wird hierzulande der grösste Teil der Wohnungsbauten und insbesondere der Einfamilienhäuser in Massivbauweise erstellt. Vermehrt kommen nun aber Leichtbausysteme aus Holz auf, die in einigen anderen Ländern weit verbreitet sind (USA, Skandinavien). Die Frage nach dem vorteilhafteren Konstruktionsprinzip ist in letzter Zeit ins Zentrum des Interesses gerückt. Über den Vergleich der beiden Grundvarianten gibt es eine ganze Reihe wissenschaftlicher Untersuchungen, auf die wir allerdings nicht im Detail eingehen können. Wir beschränken uns auf einige ausgewählte Aspekte.

Es ist unbestritten, dass mit Holzbausystemen die Bauzeit dank Vorfabrikation deutlich reduziert werden kann. Nicht zu zweifeln ist auch an einer ganzen Reihe weiterer Vorzüge das Baustoffes Holz (geringe Wandstärken; ökologische Nachhaltigkeit etc.). Nicht so eindeutig ist es dagegen, ob moderner Holzbau wesentlich kostengünstiger ist als massive Bauweisen mit gleichwertigem Standard. Meine Erfahrungen deuten darauf hin, dass die Preisunterschiede nicht allzu gross sind.

Eines jedoch muss man bedenken: Die physikalischen Eigenschaften von Massivbauten und Leichtbauten unterscheiden sich deutlich. Massive Bauten zeichnen sich durch ein gutes thermisches Speichervermögen sowie durch optimale Schalldämmwerte aus, sofern man nicht in grober Weise konstruktive Regeln missachtet. Beim Holz werden in letzter Zeit zwar vergleichbare Werte versprochen, aber als Bauherr würde ich mich diesbezüglich gewissenhaft informieren und absichern.

Persönlich ziehe ich für Wohnbauten massive Konstruktionen vor. Im heissen Sommer hat man noch am späten Nachmittag den Komfort eines angenehm kühlen Klimas, weil die Kühle der Nacht von den schweren Mauern gespeichert wird. Den Komfort einer massiven Betondecke (z. B. 24 cm stark) lernt man besonders dann schätzen, wenn ein Familienmitglied im Obergeschoss Trompete oder Schlagzeug spielen und ein anderes im Erdgeschoss ein Buch lesen will.

Sparen dank kurzer Bauzeit?

Von Anbietern von industriell hergestellten Leichtbausystemen wird in der Regel argumentiert, dass durch eine kurze Bauzeit die Finanzierungskosten erheblich sinken. In der nachfolgenden Berechnung schätzen wir ab, in welcher Grössenordnung sich diese Einsparung bewegt.

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Kosteneinsparung durch kürzere Bauzeit

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Fazit

Der Einfluss einer kürzeren Bauzeit auf die Anlagekosten ist kleiner, als man auf den ersten Blick vermuten dürfte und wie immer wieder behauptet wird. Eine massive Reduktion der Bauzeit auf einen Drittel (von 9 Monaten auf 3 Monate) reduziert zwar die Zinskosten (im Beispiel um fast 10 000 Fr.), diese Einsparung beträgt aber nur gut 1.5% der Anlagekosten.

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E. Energiekonzept

Ein Einfamilienhaus soll wenig Energie zum Heizen benötigen und folglich nicht nur günstig im Unterhalt, sondern auch umweltschonend sein. Etwas vereinfacht geht es um dieses Thema, wenn wir vom Energiekonzept beim Einfamilienhaus sprechen. Etwas technischer ausgedrückt beinhaltet das Energiekonzept die gleichzeitige Optimierung von architektonischem Entwurf und haustechnischen Systemen (insbesondere der Heizung) im Hinblick auf einen geringen Energieverbrauch.

Das durchschnittliche Einfamilienhaus der neunziger Jahre ist ziemlich energiebewusst gebaut. Rein finanziell gesehen bietet es kein grosses Sparpotential, wie ein Blick in eine normale Heizrechnung zeigt.

Eine normale Heizrechnung

Stellen wir uns ein neueres, ganz gewöhnliches Einfamilienhaus eines gewöhnlichen Architekten vor, der sich nicht besonders für energiebewusstes Bauen interessiert. Auch die Heizungsplanung ist völlig unspektakulär. Das Haus ist ungefähr so konzipiert, wie es nach energetischen Grundsätzen heute üblich ist. In Stichworten heisst das: zentrale Wäremeerzeugung (Öl oder Gas) mit Bodenheizung, zusätzlich Cheminéeofen im Wohnzimmer (Verbrauch 2 Ster Holz pro Jahr), Elektroboiler für Brauchwarmwasser, Zweischalenmauerwerk mit etwa 10 cm Wärmeisolation (k-Wert ca. 0.4), Isolierverglasung, gewöhnliche Storen, weder Wintergarten noch speziell gute Ausrichtung zur Sonne (nur durchschnittliche Wärmegewinne). Wie hoch ist für dieses Normal-Einfamilienhaus die Heizrechnung?

Ganz grob betragen die Ausgaben etwa 600 bis 800 Fr. jährlich (ohne Warmwasser), je nach Oelpreis. Für die Berechnung nehmen wir an, dass der Oelverbrauch (ohne Warmwasser) 12 Liter pro Quadratmeter beheizte Fläche betrage. Dieser Kennwert entspricht dem sogenannten Grenzwert gemäss SIA 380/1. Bei einer beheizten Fläche von angenommen 180 m2 kommt man auf einen jährlichen Oelverbrauch von rund 2 200 Litern. Dies ergibt eine Heizrechnung von gut 600 Fr., sofern man den aktuellen Oelpreis von etwa 28 Fr. pro 100 Liter Öl in die Rechnung einsetzt.

Die folgenden Überlegungen zeigen, dass bei dieser Ausgangslage weitere Einsparungen aus rein ökonomischen Gründen nicht viel bringen.

Nullenergiehaus und Niedrigenergiehaus

Rein technisch kann man viel unternehmen, damit ein normales Einfamilienhaus zum Heizen weniger Energie benötigt. Der Extremfall ist die völlige Selbstversorgung hinsichtlich Heizenergie. Ein sogenanntes Nullenergiehaus an nicht so privilegierten Orten wie etwa dem nebligen Burgdorf kann aber ohne weiteres Mehrinvestitionen von 150 000 Fr. verursachen. Bei einem derartigen Haus wird die im Sommer reichlich vorhandene Energie eingefangen und für den Winter in einem grossen Tank gespeichert.

Für durchschnittliche Bauherren kommt höchstens das sogenannte Niedrigenergiehaus in Frage. Hier kann der Bedarf an Heizenergie auf etwa 600 bis 800 Liter Erdöl reduziert werden. Das ist etwa ein Viertel bis ein Drittel des Bedarfs eines normal konzipierten Hauses. Aber der technische Aufwand dafür ist ganz anständig. Die Wände sind wesentlich besser wärmegedämmt (über 20 cm Isolation; k-Wert typischerweise unter 0.15). Die Fenster isolieren besser und werden in der Nacht abgedeckt. Weil die ganze Gebäudehülle in hohem Masse luftdicht ist, muss das Haus mechanisch gelüftet werden (mit Wärmerückgewinnung). Alle diese Massnahmen zusammen führen zu Mehrkosten gegenüber einem normalen Einfamilienhaus in der Grössenordnung von 40 000 bis 60 000 Fr.

Lohnt sich Energiesparen?

Angesichts dieser doch erheblichen Mehrkosten stellt sich die Frage, ob sich Energiesparen mit dem Niedrigenergiehaus finanziell auszahlt. Stellen wir dazu eine kleine Rechnung an. Nehmen wir an, dass bei einem Niedrigenergiehaus die Energierechnung von den auf der letzten Seite an-gegebenen rund 600 Fr. auf 200 Fr. sinke. Das ergibt eine jährliche Einsparung von 400 Fr. Nehmen wir weiter an, dass wir für die Energiesparmassnahmen Amortisation und Unterhalt in der Rechnung nicht berücksichtigen. Dies ist natürlich eine grobe Vereinfachung, denn speziell die mechanische Lüftung muss betrieben und abgeschrieben werden. Unter diesen vereinfachten Annahmen, die für die Wirtschaftlichkeitsrechnung aber auf der sicheren Seite sind, stehen der Einsparung von 400 Fr. im Jahr Investitionen von angenommen 40 000 Fr. gegenüber. Wenn wir das Geld auf einer Bank aufnehmen, müssen wir im langjährigen Durchschnitt einen Zins von mindestens 5% bezahlen. Allein die Zinszahlungen für die Zusatzinvestitionen des Niedrigenergiehauses kosten somit 2 000 Fr. jährlich. Das ist ein Mehrfaches der Einsparung. Damit die Zinszahlungen 400 Fr. nicht überstiegen, dürften wir höchstens 8 000 Fr. investieren. Das ist ein trostloses Ergebnis.

Die Rechnung sieht nicht viel besser aus, wenn wir von ansteigenden Energiepreisen ausgehen. Es besteht eine gewisse Plausibilität, dass die Energiepreise mindestens mit der Inflation (etwa 3%) ansteigen, möglicherweise aber auch stärker. Bei einer angenommenen Verteuerung von 4% jährlich steigt der Liter Heizöl in 20 Jahren von zurzeit 28 Rappen (Stand 1998) auf gut das Doppelte, auf 60 Rappen. Beim Niedrigenergiehaus beträgt die jährliche Einsparung bei der Heizrechnung dann gut 800 Fr. statt heute 400 Fr. Aber selbst unter der Annahme ansteigender Energie-preise kann in 20 Jahren die Investition von 40 000 Fr. erst zu weniger als der Hälfte des marktüblichen Zinssatzes verzinst werden.

Das Fazit ist somit eindeutig: überdurchschnittliche Energiesparmassnahmen sind finanziell nicht interessant. Der Grund dafür ist schnell gefunden: Die Energie ist heute viel zu billig. Allerdings dürfte sie in Zukunft teurer werden, vielleicht sogar massiv teurer. Diese mögliche Entwicklung sollte man nicht ausser acht lassen, wenn man heute baut. Durch die Wahl einer Niedertemperaturheizung beispielsweise hält man sich viele interessante Optionen (z. B. Wärmepumpe) offen.

Sparen trotz allem

Auch wenn Energiesparen nicht direkt wirtschaftlich ist, tun viele Bauherrschaften von Einfamilienhäusern mehr, als sie gemäss Gesetz verpflichtet wären. Einfamilienhäuser sind nämlich, im Unterschied etwa zu Mietwohnungen, eher als Konsumgüter zu betrachten, wo nicht alle Handlungen ökonomisch «vernünftig» sein müssen. So wie man sich ein luxuriöses Auto leistet, hat man möglicherweise den Wunsch nach einem Öko-Haus. Dafür ist man bereit, beispielsweise 20 000 Fr. zusätzlich auszugeben. Mit der Mehrinvestition ist es möglich, den Energieverbrauch deutlich zu senken. Konkret empfehle ich, rund die Hälfte des heutigen Zielwertes nach SIA 380/1 anzustreben, also etwa 4 bis 6 Liter Heizöl pro Quadratmeter beheizte Fläche jährlich (ohne Warmwasser). Diese empfohlene Bandbreite liegt etwas oberhalb des noch deutlich anspruchsvolleren Wertes gemäss dem sogenannten MINERGIE-Konzept von 3 Litern Heizöl pro Quadratmeter beheizter Fläche jährlich.

Es gibt verschiedene konkrete bauliche Massnahmen, die für Mehrinvestitionen in Frage kommen: eine Wärmepumpe, Fenster mit dreifacher Verglasung, Fensterabdeckungen für die Nacht oder eine dickere Wärmeisolation.

Entscheidungsgrundlagen

Gemäss meinen Erfahrungen hapert es bei Einfamilienhäusern und anderen kleineren Bauvorhaben häufig am richtigen Vorgehen bei Fragen des Energiekonzeptes. Ein Hauptgrund liegt darin, dass meistens nur eine oberflächliche Haustechnikplanung gemacht wird und der Architekt in Energiefragen vielfach auch nicht sehr versiert ist. Für die Bauherrschaft hat das entweder die Konsequenzen, dass sie bei den Fragen des Energiekonzeptes schlicht übergangen wird oder dass sie Entscheide fällen soll (zum Beispiel über die Wahl des Heizkessels), ohne die nötigen Entscheidungsgrundlagen zu haben. Diese Mängel sind vor allem deshalb schwer verständlich, weil bei jedem Bauvorhaben praktisch die gleichen Fragen auftauchen. Die Bauherrschaft kann sich nur dadurch behelfen, dass sie darauf beharrt, auf Fragen wie die folgenden befriedigende Anworten zu erhalten:

  • Was kosten Energiesparmassnahmen, und wie wirken sie sich auf die Betriebskosten aus?
  • Welches sind die optimalen Wärmedämmwerte für Wände, Fenster etc.?
  • Was wird vorgesehen im Hinblick auf Verteuerungen des Energiepreises?
  • Nach welchen Kriterien wird der Energieträger bestimmt (Öl, Gas etc.)?
  • Welche Eigenschaften haben Wärmeverteilungen wie Bodenheizung und Radiatoren?

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F. Optionen (Ausbau)

Wir bezeichnen jene Bauteile als Optionen, die von der Bauherrschaft weitgehend autonom festgelegt werden können.

Beispiele von Richtpreisen

In der nachfolgenden Tabelle sind für einige gängige Ausbauoptionen im Wohnungsbau Richtpreise angegeben. Aus ihr geht beispielsweise hervor, dass bei den Bodenbelägen von den billigsten zu den teuersten Varianten ein Preisspektrum von 65 Fr./m2 bis 250 Fr./m2 besteht, was ein Verhältnis von etwa 1:4 ergibt. Allerdings sind auch die Nutzungsmerkmale (Lebensdauer, Robustheit, Reinigungsaufwand, repräsentative Wirkung) der verschiedenen Ausführungen höchst unterschiedlich. Der Belag mit den günstigsten Beschaffungskosten ist nicht zwangsläufig derjenige, der langfristig betrachtet zu den geringsten Gesamtkosten führt: ein günstiger Teppich hält ein paar Jahre, ein Steinboden ewig.

Formale Gestaltung

Der Begriff der Option ist nicht so zu verstehen, dass die Bauherrschaft in eigener Kompetenz alle Materialien des Ausbaus einschliesslich der Farbgebung bestimmen soll. Es ist vielmehr eine sinnvolle Arbeitsteilung anzustreben zwischen Bauherrschaft und Gestalter (Architekt). Erstere soll sich darauf beschränken, die Leistungsmerkmale vorzugeben. Nur sie kann entscheiden, ob sie im Wohnzimmer Lino oder Marmor will. Die Bauherrschaft hütet sich im eigenen Interesse jedoch davor, zu stark in die Gestaltung einzugreifen. Der Architekt muss hier grosse Freiheiten haben. Nur ein schlechter Architekt überlässt die Gestaltung dem Bauherrn.

Das Resultat dieser Arbeitsteilung ist, sofern der Architekt sein Metier beherrscht, ein gelungenes Gesamtkunstwerk. Die geneigte Bauherrschaft wird ihre Freude daran haben.

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Richtpreise von einigen Ausbauoptionen im Wohnbereich
(in Fr. pro m2; Preisstand 1998)

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G. Kleine Checkliste für kostenbewusste Bauherren

Nehmen wir an, Sie haben einen Architekten beauftragt, das Projekt eines Einfamilienhauses in massiver Bauweise auszuarbeiten. Mehrmals treffen Sie mit ihm zusammen, um Zwischenresultate zu besprechen und festzulegen, in welche Richtung die weitere Arbeit gehen soll. Falls günstige Baukosten ein wichtiges Ziel sind, kann die folgende Checkliste möglicherweise dazu beitragen, zusätzliche Sparmöglichkeiten auszuschöpfen.

Baugrund

Jeder Baugrund, der nicht eben ist und eine genügende Tragfähigkeit aufweist, kann zu hohen Baukosten führen. Im sumpfigen Amsterdam beispielsweise verteuert die Pfählung, die seit Jahrhunderten für jedes Haus benötigt wird, die Baukosten um etwa einen Viertel. In der typisch schweizerischen Topographie sind es eher die Grundstücke an Hanglagen, die teuer sind (grosse Aushubmengen, aufwendige Baugrubensicherungen, Stützmauern und dergleichen). Sehen Sie sich also vor, sofern Sie das Grundstück nicht bereits erworben haben.

Grundriss und Schnitt

Es ist kein Armutszeugnis, sondern ein Gütekriterium, wenn der Grundriss auf einem einfachen, rechtwinkligen Raster aufgebaut ist. Nehmen Sie sich die traditionelle Bauernhausarchitektur als Vorbild. Windschiefe Grundrisse und komplizierte Schnitte sind praktisch immer teuer, denn die üblichen Baumaterialien sind rechteckig (Backsteine, Schaltafeln, Stahlprofile, Gläser etc.). Runde Formen sind in der Vergangenheit Päpsten und Kaisern vorbehalten gewesen.

Allerdings: kleinere Abweichungen von einer strengen Ordnung kosten nicht alle Welt, können aber eine ungeheure Dynamik entfalten. Ein gutes Beispiel dafür ist das Wohnhaus des ehemaligen Bieler Stadtbaumeisters Otto Schaub aus den dreissiger Jahren (ohne Abbildung) mit dem halbrunden, vorspringenden Gebäudeteil.

Dachform

Beim Dach wirkt sich das Komplizierte ganz erheblich in hohen Kosten aus. Wenn Sie nicht in der Lage sind, sich ein geneigtes Dach (Satteldach) anhand der Pläne vorzustellen und dazu ein Modell oder eine Perspektive brauchen, ist es vermutlich zu kompliziert &endash; und somit zu teuer. (Beispiele von unnötig komplizierten und teilweise kaum vernünftig konstruierbaren Dachformen: weggelassen).

Keller

Durch den Verzicht auf eine Unterkellerung kann viel Geld gespart werden (bis 15% der Gebäudekosten). Heute ist es möglich, eine wärmegedämmte Fundamentplatte zuverlässig gegen eindringende Feuchtigkeit zu schützen. Aus bauphysikalischen Gründen braucht es somit keinen Keller mehr.

Mit etwas Phantasie findet man Lösungen für die Nutzungen, die sich bei uns traditionellerweise im Keller befinden. Die Heizung kann beispielsweise im Estrich untergebracht werden oder die Waschmaschine in einem Hauswirtschaftsraum im Erdgeschoss. Einen Abstellraum kann man ausserhalb des Hauses schaffen in Form eines angebauten oder freistehenden Schuppens. Lediglich für den Schutzraum braucht es den Keller, sofern kein Einkauf in eine andere Anlage möglich ist.

Fassade

Die Fassade ist ein teures Bauteil. Die Fassadenfläche soll für ein gegebenes Volumen so klein wie möglich gehalten werden. Vor- und Rücksprünge vergrössern nicht nur die Fassadenfläche, sondern bedingen zusätzliche kostspielige Ecklösungen.

Aussenwand

Da die Aussenwände einen erheblichen Teil der Rohbaukosten ausmachen, lohnt sich hier eine vertiefte Betrachtung besonders. Neben den weitverbreiteten, aber recht teuren Zweischalenmauerwerken sind die sogenannten Einsteinmauerwerke prüfenswert. Diese bestehen aus einer einzigen dicken Schale gut isolierender Steine (Backstein, Gasbeton, Bimsstein etc.). Beim Gasbeton gibt es auch grossformatige Steine, die schnell versetzt werden können. Gasbetonsteine werden im Unterschied zum normalen Mauerwerk nicht geschrotet und gemauert, sondern zersägt und geklebt.

Fenster

Fenster sind, einschliesslich Zusatzbauteile wie Lamellenstoren oder Fensterbänke, doppelt so teuer wie der an sich schon teure geschlossene Teil der Aussenwand. Bei den Fenstern kann sinnvoll gespart werden, indem man sich auf einige wenige Typen beschränkt und zurückhaltend ist bei der Anordnung von Unterteilungen, Sprossen und Kämpfern. Zu meiden sind exotische Formen: Trapezförmige oder runde Fenster weisen massive Aufpreise gegenüber normalen rechteckigen Ausführungen auf. Im übrigen sollte man eher hohe statt breite Fenster wählen, denn sie bringen (bei gleicher Fensterfläche) mehr Licht in den Raum. Gut geeignet sind raumhohe Fenster und verglaste Balkontüren.

Konstruktion Steildach

Beim geneigten Dach (Satteldach) wird die Wärmeisolation mit Vorteil über den Sparren angeordnet und nicht dazwischen. Dadurch ist die Gefahr wesentlich kleiner, dass Wärmebrücken und Bauschäden entstehen. Das Dach soll einen Vorsprung haben. Ein Dachvorsprung von etwa 80 cm stellt einen erstklassigen und kostengünstigen Schutz der Fassade dar. Mit dieser einfachen Massnahme sinken die Unterhaltskosten.

Vorfabrikation

Im Unterschied zum Holz- und Leichtbau ist der Massivbau nicht prädestiniert zur Vorfabrikation. Aber einige interessante Möglichkeiten gibt es auch hier. Im Vordergrund stehen komplizierte Bauteile wie Treppen (gerade oder gewendelte), die fixfertig eingebaut werden können. Beschränkt eignen sich auch Bestandteile des Tragwerkes für die Vorfabrikation (Kelleraussenwände in Beton, Betonstützen, Deckenelemente etc.).

Sanitäre Installationen

Die mit Wasser versorgten Räume (Küche, Bad, Hauswirtschaftsraum etc.) sollen möglichst konzentriert angeordnet werden: im Grundriss nebeneinander, im Schnitt übereinander. Dadurch ergeben sich minimale Längen für die Sanitärleitungen (Abwasser, Kalt- und Warmwasser).

Elektrische Installationen

Die Sparmöglichkeiten bei den Elektro-installationen im Wohnungsbau sind recht bescheiden, da ein gewisses Minimum an Steckdosen, Schaltern und Leuchten vorhanden sein muss. Mit der sichtbaren Installation («auf Putz»), bei Technikbegeisterten recht beliebt, spart man nicht viel.

Wandverkleidungen

Eine Mehrheit unter den Baulustigen kann sich kaum vorstellen, in einem massiven Gebäude zu wohnen, bei dem die Wände und Decken nicht verputzt sind. Für Durchschnittskonsumenten ist Putz der Inbegriff der Wohnkultur. &endash; Vermutlich können Sie aber etwas sparen, wenn Sie das Material «natur» belassen und auf eine Verkleidung verzichten. Es gibt diverse hochwertige Gebäude, wo man keinen Quadratzentimeter Putz findet. Betrachten Sie einmal unvoreingenommen einige Bauten mit Naturmaterialien wie Beton, Kalksandstein, Sichtbackstein, Hohlblockstein und dergleichen. Lassen Sie Ihren Blick über die leichten Unregelmässigkeiten handwerklicher Arbeit schweifen, streicheln Sie mit den Händen die Fugen, freuen Sie sich an der sauberen Verarbeitung.
Beton ist heimelig: ein irritierender Gedanke?

Beschaffung (I)

Die Schweiz hat relativ hohe Preise für gewisse Industrieprodukte, die in der Bauwirtschaft verwendet werden. Ein Beispiel sind Sanitärapparate (Badewannen, WCs etc.). Der Besuch in einem Baumarkt im Elsass oder in Baden zeigt schnell, dass die EU-Preise einiges günstiger sind. Aber finden Sie auch einen Installateur, der die EU-Ware einbaut? Und wie ist es mit Garantie und Kundendienst, beispielsweise bei einem Dusch-WC?

Auch bei Küchen hört man gelegentlich von spektakulären Preisvorteilen beim Einkauf im Ausland. Damit erhält man übrigens automatisch die EU-Massordnung von 60 cm, die vermutlich die bessere Zukunft hat als die schweizerische mit 55 cm.

Beschaffung (II)

Wichtig ist ein gekonntes Einkaufen speziell bei den industriell hergestellten Ausbauelementen. Zu dieser grossen Gruppe von Bauteilen gehören Türen, Treppengeländer, Beleuchtungskörper, Einbauschränke, Beschläge, Storen und weiteres mehr. Bedingt gehören auch Bausysteme wie beispielsweise Leichtbauwände dazu, die einen hohen Montageaufwand auf der Baustelle aufweisen. Bei allen diesen Positionen zeigt es sich, ob ein Architekt gut einkaufen kann. Er muss die Augen ständig offenhalten, um in einem unübersichtlichen Markt das preisgünstigste Angebot zu finden (das nicht immer das billigste sein muss).

Meines Erachtens muss das Auge dabei nicht zwangsläufig ins Ausland schweifen. Ich sehe keinen Grund, wieso man beispielsweise eine preisgünstige und gleichwohl hochwertige Türe nicht auch in der Schweiz herstellen kann.

Anfangsinvestitionen senken

Eine Möglichkeit zum Kostensparen kann darin bestehen, zunächst nur einen mehr oder weniger vollständigen Grundausbau zu erstellen und das Gebäude bei Bedarf nachzurüsten. Dies bedingt eine qualitativ hochwertige Grundstruktur und sehr viel gedankliche Vorarbeit für spätere Ergänzungen. Beispielsweise kann für eine gewisse Zone des Gebäudes der komplette Ausbau zurückgestellt werden. Es kann sich dabei um einen Teil des Obergeschosses handeln oder um das gesamte Dachgeschoss. Bei Bedarf wird die Ausbaureserve fertiggebaut, entweder durch professionelle Handwerker oder sogar durch die Bewohnerschaft selber.

Da kostengünstige Einfamilienhäuser vielfach nur das Nötigste enthalten, sind spätere Nachrüstungen von «Zubehör» sorgfältig zu planen. Zu denken ist etwa an ein Cheminée, das in der Regel problemlos nachträglich eingebaut werden kann (mit einem Kamin, der aussen an der Fassade hochgeführt wird). Weitere Beispiele sind zusätzliche Sanitärapparate, ein separates WC oder vielleicht sogar ein Balkon.

Interessante Möglichkeiten zur Reduktion der Anfangsinvestitionen gibt es auch bei der Umgebungsgestaltung. Vielleicht wird am Anfang aus Kostengründen für den Sitzplatz nur ein billiger Kiesbelag erstellt, der später durch einen richtigen Plattenbelag ersetzt werden soll. Möglicherweise gefallen Ihnen dann allerdings die Pionierpflanzen so gut, die im Kies zu wachsen beginnen, dass der feste Belag gar kein Thema mehr wird …

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K. Was Bauherren von Einfamilienhäusern in diesem Buch lesen sollten

In der nachfolgenden Tabelle ist zusammengestellt, welche Teile dieses Buches für Bauherren von Einfamilienhäusern nützlich sein können. Einige der angegebenen Stellen gelten für Bauvorhaben aller Art, andere (vor allem die Beispiele) beziehen sich speziell auf Einfamilienhäuser.

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Nützliche Informationen für Bauherren von Einfamilienhäusern in diesem Buch

Abschnitt 6.2A: Beispiel Pflichtenheft Einfamilienhaus (inkl. Exkurs: Kaufen oder mieten?)

Auswahl des Architekten

Architektenvertrag

Planungsfragen

Kostenermittlung

Bauausführung

Kapitel 13: Projektführung, Aufgaben der Bauherrschaft

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